Lors de la vente d’un bien immobilier, la signature de l'acte authentique est conditionnée par la réalisation d'un Dossier de Diagnostic Technique (DDT). Composé aujourd'hui de 8 diagnostics, ce dossier est bien plus qu’une formalité administrative. Il joue un rôle juridique, financier et sécuritaire crucial pour le vendeur comme pour l'acheteur. La Maison Des Travaux Grésivaudan fait le point sur ces diagnostics et vous aide à y voir plus clair.
A quoi servent les diagnostics ?
Côté vendeur, réaliser les diagnostics est une obligation légale. Mais c’est aussi une protection juridique majeure. En effectuant ces diagnostics, le vendeur se met à l’abri de toute poursuite pour garantie des vices cachés. Cela lui évite de mauvaises surprises, comme un recours en justice de l'acquéreur après la vente.
Pour l'acheteur, le DDT apporte une transparence totale. Il permet de connaitre l’état réel du logement, et surtout d'estimer le coût des travaux nécessaires (notamment en matière de rénovation énergétique ou de mise aux normes électriques). Ces diagnostics vont donc influencer directement la valeur du bien et la négociation du prix.
Quels sont les 8 diagnostics du DDT ?
- Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
Il évalue la consommation d'énergie du logement et son impact environnemental (classé de A à G - A étant la meilleure note). Il donnera une bonne indication sur les travaux de rénovation énergétique à effectuer. Il a une durée de validité de 10 ans (mais nous vous encourageons à le refaire si vous avez effectué des travaux importants).
- L'audit énergétique
Si, lors du diagnostic de performance énergétique 5DPE), voir logement a été classé F ou G, votre logement est considéré comme une « passoire thermique » et devra obligatoirement subir un audit énergétique. L’auditeur proposera des scénarios précis de travaux de rénovation dans un rapport de synthèse. Cet audit est valable 5 ans.
- Le diagnostic amiante
Il repère la présence de matériaux contenant de l'amiante pour les biens dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. C’est un matériau cancérigène, qui doit être retiré selon des protocoles très lourds. Le diagnostic amiante a une durée de validité illimitée. Il est toutefois conseillé de faire réaliser un nouveau diagnostic à l'occasion de la prochaine vente si vous avez effectué des travaux de rénovation dans le logement.
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP)
Il mesure la concentration de plomb dans les peintures des logements construits avant le 1er janvier 1949, afin de prévenir le saturnisme. Le diagnostic plomb est valide de façon illimitée si la concentration en plomb est inférieure au seuil réglementaire sur tous les revêtements du bien. En cas de présence de plomb, le diagnostic est valable 1 an dans le cadre d’une vente et 6 ans dans le cadre d’une location.
- L'état de l'installation intérieure d'électricité
Il évalue la sécurité des installations électriques de plus de 15 ans pour prévenir les risques d’électrocution et d'incendie. Il a une durée de validité de 3 ans.
- L'état de l'installation intérieure de gaz
Comme pour l'électricité, il vérifie la conformité et la sécurité des installations de gaz de plus de 15 ans (fuites, intoxication au monoxyde de carbone). Il a également une durée de validité de 3 ans.
- Le diagnostic d'assainissement non collectif
Pour les maisons non raccordées au réseau public de tout-à-l'égout (ce qui arrive encore dans nos campagnes), il vérifie l’existence d’une installation, le bon fonctionnement du système d'épuration autonome, et l’entretien de l’installation. C’est le service public d’assainissement non collectif qui contrôle ces installations. Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans.
- L'État des Risques et Pollutions (ERP)
Il informe sur les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques ou de pollution des sols liés à la zone géographique du logement. Ce document est rempli directement par le propriétaire, en ligne, sur un site dédié.
La durée de validité du document est de 6 mois.
Quels sont les diagnostics supplémentaires, liés aux risques locaux ?
En plus de ces 8 piliers, 4 risques spécifiques font l'objet d'une surveillance stricte et deviennent obligatoires uniquement si le bien est situé dans une zone géographique délimitée par arrêté préfectoral :
- Le diagnostic Termites : Recherche la présence d'insectes xylophages qui détruisent les structures en bois. (Validité : 6 mois).
- Le risque Mérule : Information sur la présence de ce champignon lignivore dévastateur pour la charpente et les murs. (Pas de durée stricte, mais actualisé à la vente).
- Le risque Retrait-Gonflement des Argiles (RGA) : Intégré à l'ERP, il prévient des risques de fissures liés aux mouvements de terrain en période de sécheresse.
- Le diagnostic Bruit (ENSA) : Il signale si le logement est situé dans une zone d'exposition au bruit définie par un plan d'exposition au bruit (PEB) d'un aérodrome. Pour savoir si le bien immobilier est situé dans une zone dite d'exposition au bruit des aéroports, vous devez consulter, en ligne, le plan d'exposition au bruit (PEB).
Pour votre information, sachez que les diagnostics sont à la charge du vendeur. Certaines assurance habitation prennent à leur charge une partie de ce diagnostics. Renseignez-vous !
En conclusion, il ne faut pas voir le DDT comme une contrainte supplémentaire en cas de vente de votre bien. Pour le vendeur, c'est l'assurance d'une vente sereine, et pour l'acheteur, c'est l’assurance d’avoir une vision réaliste du bien qu’on achète et cela va l’aider à budgétiser ses futurs travaux de rénovation.
Vendeurs, vous voulez faire des travaux pour améliorer votre diagnostic avant une vente ? Acheteur, vous souhaitez débuter des travaux de rénovation énergétique dans le cadre de votre nouvelle acquisition ? Contactez La Maison Des Travaux Grésivaudan. Pierrick DORIOL et son équipe sont à votre écoute via notre formulaire ou au 06 75 20 51 68